КАПРЕМОНТ ТРЕБУЕТ ВЗВЕШЕННЫХ РЕШЕНИЙ
Извините, вам запрещён просмотр содержимого спойлеров.
В настоящее время в субъектах Российской Федерации активно разрабатываются региональные программы капитального ремонта многоквартирных домов (МКД), формируется региональная нормативная
правовая база, и создаются региональные системы капитального ремонта (от анализа технического состояния всех МКД региона до создания регионального оператора и автоматизации его деятельности).
В ходе этой работы было выявлено множество нюансов, требующих дополнительного всестороннего анализа и выработки взвешенных решений.
Аналитический центр при Правительстве Российской Федерации изучил региональный опыт реализации требований жилищного законодательства в сфере капитального ремонта МКД и сформировал перечень возможных рисков запуска и реализации региональных программ капремонтов МКД, а также способов их минимизации.
Риск 1. Необоснованность региональной программы
Законодательство требует включить в региональную программу капитальных ремонтов все МКД и определить сроки их капитальных ремонтов. Решение этой задачи осуществляется в условиях, когда:
••нет достоверной информации о состоянии домов;
••отсутствует представление об источниках финансирования ремонтов на начальном этапе запуска региональной программы, когда средства ещё не накоплены, а также на следующих этапах, когда возникнет разница между объёмом накопленных средств и объёмом, необходимым для капитального ремонта;
••отсутствуют требования к состоянию домов после капитального ремонта;
••отсутствует обоснованный прогноз изменения объёма средств, которые могут быть израсходованы на финансирование региональной программы капитального ремонта;
••нет обоснованной оценки субсидиарной ответственности региона в случае невыполнения обязательств по проведению капитального ремонта;
••отсутствует прогнозная оценка роста бюджетной нагрузки на региональные и муниципальные бюджеты в связи с распространением мер социальной поддержки на плату за капитальный ремонт.
Кроме того, субъектами РФ осуществляется установление экономически необоснованных размеров взносов на капитальный ремонт МКД, что неминуемо будет приводить к отсутствию средств на выполнение обязательных мероприятий, предусмотренных региональной программой.
Риск 2. Неэффективность региональной программы
Концепция обязательного ремонта всех домов, предусмотренная законодательством, реализуется в тактике проведения выборочных ремонтных работ без существенного улучшения качества жилья. Тогда как стратегической задачей государства должно стать повышение комфортности проживания граждан за счёт энергоэффективной модернизации жилищного фонда. Потенциал повышения энергоэффективности жилого сектора – более 35%. Причём самый большой потенциал – в старых домах, где проживают относительно небогатые семьи. Повышение энергоэффективности домов – это лучший способ сокращения размера платежей за коммунальные услуги.
Практика стран Центральной Европы показала, что проведение одного комплексного ремонта с обеспечением повышения энергоэффективности дома гораздо целесообразней проведения нескольких выборочных ремонтов.
Риск 3. Возникновение неконтролируемой бюджетной нагрузки в случае возникновения финансовых проблем у регионального оператора
Этот риск возникает, в частности, при наделении регионального оператора не основными функциями, например, по предоставлению госгарантий. В настоящее время в связи с имеющимися на стадии формирования регионального фонда капитального ремонта обязательствами и неопределенностью доходной базы будущих периодов:
1. отсутствует представление о финансовой устойчивости региональной системы капитального ремонта при использовании одного из способов накопления как преимущественного;
2. отсутствуют источники финансирования операционных расходов регионального оператора. Закон не предусматривает полномочий регионального оператора как владельца специальных счетов выставлять собственникам платёжные документы, следить за сбором взносов и работать с неплательщиками. Соответственно, не предусмотрены и источники финансирования расходов на данные цели. Кроме того, наличие в региональной программе капитального ремонта поэлементных видов капремонта кратно увеличивает количество подрядных договоров, которые должны вести сотрудники регионального оператора.
Риск 4. Неразвитость кредитной системы и отсутствие поддержки
кредитования со стороны региональных властей
Сегодня отсутствуют условия для развития кредитования на цели капитального ремонта: нет понимания того, кто может выступать заёмщиком, и каким образом будут обеспечиваться кредиты; отсутствует обязательное страхование фондов капитального ремонта дома; введено ограничение на перечень банков, в которых размещаются специальные счета, а значит на потенциальные банки-кредиторы. Это, в свою очередь, усложняет договорные схемы при кредитовании со стороны банков, в которых не могут
быть открыты специальные счета. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации специальные счета, на которых будут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта МКД, могут быть открыты в российских кредитных организациях, капитал которых составляет не менее 20 млрд. руб. (ч. 2 ст. 176). Информацию о кредитных организациях, соответствующих требованиям, Центральный банк РФ размещает на своём сайте ежеквартально. На 1 июля 2013 г. этот список включал 40 кредитных организаций. Таким образом, собственники, ограниченные в выборе кредитных организаций, к моменту возникновения необходимости в капитальном ремонте, не имея нужного объёма средств на специальном счёте, не смогут взять кредит и провести ремонт вовремя.
Риск 5. Низкая информированность собственников помещений в МКД
Отсутствие серьёзной информационно-разъяснительной работы перед запуском программы может рассматриваться населением как очередное повышение платежей на жилищно-коммунальные услуги и невыполнение обещаний лидеров страны по недопущению их роста. Введение обязательных платежей в связи с этим может вызвать массовое недовольство, а также привести к их низкой собираемости. Кроме того, в отсутствие должной информационной кампании люди практически не знают о способах формирования фонда капитального ремонта МКД, процедурах и сроках выбора такого способа. Это приведёт
к тому, что средства значительного числа собственников (по умолчанию) будут перечисляться региональному оператору. Когда люди поймут, что платят деньги не за свой дом, а в «общий котёл», и лишены возможности изменить ситуацию в течение двух лет, возникнет очередная волна недовольства....